海外房产投资趋冷,伦敦成为“大空头”

东方网2017-08-13 09:06

[摘要]自2013年,伴随着人民币贬值的担忧和国内地产投资回报的降低

自2013年,伴随着人民币贬值的担忧和国内地产投资回报的降低,刺激中国的商业地产投资在海外(尤其是美国、澳大利亚、英国和香港)寻求合适的投资标的。然而去年年底开始,政策制定者宣布了控制海外“非理性”投资的举措,将包括房地产、酒店、影院、媒体、体育俱乐部和非核心商业等列入“负面清单”。在房地产对外投资严控之下,中国的房地产ODI(outbound direct investment)今年上半年锐减了82%。

海外房产投资趋冷,伦敦成为“大空头”

大摩在最近的研报中指出,在美联储加息通道前,为了应对资本外流的压力和人民币贬值,该“负面清单”的监管预计将持续到2018年。此外,大摩还表示,2017年中国海外房地产直接投资可能从2016年的106亿美元下跌至仅剩17亿美元,同比跌幅达84%,2018预计在14亿美元水平。

具体来看,中国海外投资需求的下滑给当地房地产短期内的交易量形成压力,并可能影响潜在的中期房价走势。据Real Capital Analytics分析,2016年中国商业地产发展投资的主要海外目的地分别是美国(43%),香港(18%)和澳大利亚(12%),而过去6个月未成交交易主要集中在英国(占据总量的34%)。

据FX168财经集团2017年发布的《全球投资市场蓝皮书》,伦敦之所以在过去数年能够成为海外房产投资的“心头好”主要有以下几个原因。

世界顶级都会的吸引力

伦敦与纽约类似,即使在世界 级大都会中,也可算是保持最前列的超级城市。这样的市场,名字本身就是一个非常具有吸引力的品牌。伦敦尽管在20世纪末和进入21世纪后已经逐渐失去欧洲一枝独秀的身份,但作为英语国家在欧洲的核心,当地仍然是英语世界最具吸引人的欧洲房产投资标的。这种城市的吸引力主要体现为更受国际高净值投资者的关注,所以伦敦的房产高端市场受到的支撑更多。

经济规模

英国尽管目前在GDP上仅仅排到世界第五,但伦敦仍然是欧洲的金融中心。当地在英国本身的地位、在欧洲的经济地位都将继续支持就业、经济发展等与房产息息相关的领域的表现。伦敦目前仍然拥有欧洲排名第一的人均GDP水平。当地居民本身的购房实力在未来支撑房产绰绰有余。

FX168财经集团《全球投资市场蓝皮书》也谈到英国脱欧对英国房产市场的影响。英国脱欧在2016年对整个世界造成了非常震撼的冲击。英国本身的房产市场首当其冲经历了这一历史性时刻。不过到目前为止英国和在与欧盟进行脱欧谈判,双方就分手费相持不下,目前的影响暂时也局限于市场情绪方面。

正如在奥运会上的爆发一样,英国的经济形势表现脱欧前十分抢眼,2013-2016年英国经济表现是西方工业大国中十分亮眼,名义GDP增长在2.5%-4%之间,这样的数据也为英国脱欧打下经济底气,目前来看脱欧并没有对英国产生致命的影响,相反在全球经济增长趋缓的情况下,英国经济仍然保持活力,房产投资回报率有相当竞争力。

英国公投脱欧之后,房产市场一度恐慌,在度过最初的恐慌之后,市场已经冷静下来并进行了反思。脱欧对于伦敦房产真的就意味着崩溃吗?诚然,英国如果留在欧盟,很多大型企业在当地的总部就更有保障,但英国脱欧之后对于当地房产可能也会有其他的影响。曾经与全球欧洲城市竞争的房产目前可以继续在单一市场中流通,那么对房产的长期走势究竟是好是坏?

从上半年中国海外房产投资数据来看,而过去6个月未成交交易主要集中在英国(占据总量的34%),伦敦房产市场的吸引力已经与脱欧前不可同日而语。

最近全球央行的加息潮让海外投资买房成本上升,中国海外房产投资趋冷。就英镑是否加息英国央行内部依然争论不休,但鹰派声音在增强,在6月份的货币政策会议中,英国央行货币政策委员会支持不加息与加息的委员比例从上月的6:2变为5:3,英镑加息的可能性大增,而这也为伦敦房产投资投下了不小的阴影。

脱欧前中国资本对伦敦地区的房地产有着极强的兴趣,原因包括了法律体制和长租结构,但主要原因是英镑的贬值预期影响推动,然而加息预期却让这一切成为过去时。

此外,英国经济增长也未达预期。最新数据显示上半年一季度增长0.2%,二季度0.3%,增长显著放缓,这难以支撑英国房产投资市场向好。

FX168财经集团在蓝皮书中对伦敦的房产投资打出3星的中等分数,考虑到最近半年的新情况,这个分数值是合理的。可以预见,在全球海外投资市场趋冷的情况下,伦敦恐将继续沉沦。

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