签订买卖合同后卖方涨价,买方该如何维权?

江南晚报网 [微博] 2017-07-06 09:53
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[导读]签订合同后卖方涨价的情况下,买家应该如何维权呢?

签订买卖合同后卖方涨价,买方该如何维权?

去年以来,我市很多区域房价出现不同程度的上涨,房价的上涨催生了卖方毁约另行涨价出售的情况,因此引起较多的二手房买卖纠纷。如果房屋价格波动较大,从签订合同到过户前,可能房子前后相差几万、几十万甚至上百万,多数卖方还是会遵守合同的约定,但也有一些卖方选择违约支付买方违约金,拒绝履行过户义务。签订合同后卖方涨价的情况下,买家应该如何维权呢?

【案例】2017年1月,家住无锡的闻女士通过某房产中介看中了郭先生位于滨湖区的一套二手房,双方口头约定房屋总价187万元,首付120万元,贷款67万元。合同签订当日支付定金5万元,45日内支付120万元首付款。贷款办理下来后20日内办理房屋产权转移登记手续。之后闻女士和郭先生及房产中介共同签订了《房屋买卖合同》,除上述口头约定的内容外,还额外约定贷款一次没批的,郭先生应配合闻女士换其他银行再次申请贷款,直至贷款批准为止。就在等待贷款审批的这段时间,郭先生的这套房子市场价格看涨,且已有其他买方表示愿意多出30万元全款购买。后来郭先生明确告知闻女士房子不卖了,并表示可以将定金和首付款退给闻女士。闻女士和房产中介业务员多次找郭先生协商,郭先生态度坚决要求解除合同。闻女士无奈之下向法院提起诉讼,要求继续履行合同并办理过户手续。

江苏法舟律师事务所张虎律师对卖方涨价违约情形下买方的权利给出以下法律分析:

一、可否要求卖方继续履行房屋买卖合同并办理过户手续?

根据双方《房屋买卖合同》的约定,贷款获批后20日内,郭先生应配合闻女士办理房屋所有权转移登记手续。逾期不办理的,郭先生构成违约。也即闻女士在已按照《房屋买卖合同》履行自身全部义务的情况下,有权要求对方将房屋所有权变更至其名下。对于闻女士来说,继续履行合同可以以较低的价格成交买房,但是存在诉求无法实现的风险,因为如果卖方一房二卖并且已经与第三方办理了过户手续,且第三方为善意的情况下,即出现了《中华人民共和国合同法》第110条规定的事实上不能履行合同的情况,那么买方要求继续履行房屋买卖合同的诉求显然是无法实现的。

二、可否要求卖方按照定金罚则承担违约责任?

如果买方同意卖方不再履行房屋买卖合同,在买方已经支付定金的情形下,有权要求卖方双倍返还定金。该诉求的法律依据为《中华人民共和国合同法》第115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。”闻女士与郭先生房屋纠纷中,双方约定的定金金额为5万元,在闻女士支付了定金的情况下,郭先生要求解除房屋买卖合同的,则其需返还闻女士10万元。

该情形需要注意的是定金的金额不能超过合同总金额的百分之二十。如果约定定金金额超过合同总价的百分之二十,根据《担保法》第91条规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。”即超过百分之二十的部分不具有定金罚则的效力。

三、可否直接要求卖方赔偿经济损失?

如果买方既不要求卖方继续履行合同,也不适用定金罚则追究卖方违约责任,而是要求卖方直接赔偿经济损失,是否有法律上的依据?在此情况下,买方可以向卖方主张因卖方违约而给其造成的损失,包括直接损失和预期可得利益的损失,包括因房屋市场价格上涨造成买方购房成本增加的损失,其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一是双方协商确定的,从其约定;二是双方不能协商确定的:原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

张虎律师提醒:防止卖方因房价上涨主动违约,首先是增加定金的数额,一旦卖方违约,其需要支付双倍定金,无形之中增加卖方的违约成本;其次是尽量将合同条款约定详尽细致,防止因约定不明产生纠纷;再次是尽可能的缩短交易时间,按合同约定及时、快速履行支付首款、申请银行贷款、办理过户手续等程序,让卖方尽可能没有违约的理由与借口;另外,发现卖方违约迹象时要及时固定违约证据;最后,房屋买卖属于风险较多、纠纷易发的领域,且一般房屋买卖涉及金额较大,因此在买卖房屋过程中最好委托专业律师、中介机构办理,确保买房无忧。

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